上市首日交投平稳 溢价率处于合理区间
3月20日上午9时30分，代码为AB1118D的基础设施公募REIT在交易所正式挂牌。开盘价为3.31元，较3.12元的发行价上涨约6.1%，随后全天维持窄幅震荡，最终收报3.28元，上市首日涨幅5.13%，成交金额达到1.47亿元。
从盘面数据观察，AB1118D开盘后十分钟内换手率快速突破8%，显示出打新资金存在一定的获利了结需求，但下午时段买盘逐步增多，价格稳定在3.25元上方。多位券商交易员表示，这一走势与近期上市的同类产权类REITs基本吻合，未出现大幅炒作或跌破发行价的情形。
有公募基金研究员指出，5%左右的首日涨幅说明二级市场定价较为理性。当前市场对仓储物流资产的资本化率预期稳定，AB1118D在询价阶段已经充分消化了机构报价信息，上市后的价格发现过程更多体现为微调和筹码交换，整体运行符合预期。
底层资产曝光 聚焦长三角高标仓储
根据招募说明书披露，AB1118D的底层资产为分布于上海青浦、苏州昆山、嘉兴平湖的四处现代化仓储物流设施，合计可租赁面积约38.6万平方米。这些园区均位于长三角核心交通枢纽周边，紧邻高速公路出入口与铁路货运站，服务于多家头部电商及第三方物流企业。
四处资产中，上海青浦园区建成于2019年，为三层坡道库，净高9米以上，配置了完善的装卸平台和自动化分拣区域，目前出租率达到97.2%。昆山园区的单层仓更是区域内稀缺资源，租户包括一家国际快递巨头和两家生鲜冷链企业，租约平均剩余年限超过4年。
评估报告显示，这组底层资产的评估总值为21.3亿元，折合单价约每平方米5520元。与同区域近期大宗交易案例相比，该估值处于中等偏低水平，这也为基金份额持有人提供了一定的安全边际。基金管理人强调，后续将通过主动管理持续优化租户结构，提升租金坪效。
原始权益人深耕仓储 运营能力成关注焦点
AB1118D的原始权益人为远瀚物流集团，这是一家专注于高标仓储开发与运营的民营企业，在全国管理着超过400万平方米的物流资产。与以往国有背景原始权益人为主的REITs项目不同，AB1118D是首单完全由民企仓储企业发起的基础设施REIT。
市场对于民营原始权益人的持续运营能力曾有一定疑问，但从已披露的信息来看，远瀚物流派出了一支具备十年以上行业经验的运营团队继续负责资产的日常管理。同时，基金契约中约定设置了严格的关联交易审批流程和激励机制，将基金管理费与可供分配金额完成率挂钩。
一位参与尽职调查的机构投资者透露，远瀚物流在管资产的历史出租率从未低于92%，且租金收缴率长期保持在99%以上。在2022年长三角物流地产租金普遍承压的环境下，这四处项目依然实现了租金的正增长，这种抗周期属性是吸引长期资金配置的重要原因。
机构认购倍数超8倍 长线资金布局明显
回溯AB1118D的发行过程，网下询价阶段共收到62家机构投资者的有效报价，拟认购份额数量总和达到网下发售初始份额的8.21倍，最终发行价格定在报价区间的中位数附近。
从获配名单来看，保险资金占据了战略配售的主要份额，三家大型险资合计认购了31%的份额，锁定期自上市日起不少于36个月。此外，多家银行理财子公司和养老目标基金也出现在了网下认购名单中，反映出长久期资金对稳定现金流资产的偏好。
值得留意的是，有4单券商自营账户选择了锁定12个月以获取更高的配售比例，这在近年来的REITs发行中并不常见。业内人士分析认为，这既体现了买方对仓储物流资产价值的认可，也暗含了机构在“资产荒”背景下对兼具成长性与分红收益的另类资产的渴求。
防御属性获关注 后市表现取决于分红达成率
在宏观经济波动加大的环境下，仓储物流REITs作为典型的防御型资产正受到更多关注。AB1118D在募集说明书中预测，2024年度及2025年度的现金分派率分别为4.3%和4.6%，这一水平对于保险资金等成本敏感型资金具有一定吸引力。
不过也有分析人士提示，仓储物流租约通常3到5年滚动续签，长三角地区未来两年将有相当规模的新增供应入市，可能对局部区域的租金形成压力。AB1118D能否持续实现预期分派，很大程度上依赖于运营方主动管理租金、控制转租空置期的能力。
从同类产品对比来看，已上市的红土盐田港REIT、普洛斯REIT等仓储物流类项目，上市以来的综合收益率表现分化，部分产品受益于疫情期间仓储需求的爆发实现了超预期分红，而另一些则在资金成本上升阶段经历了估值回调。AB1118D能否复制头部产品的稳健走势，仍需至少两个完整季度的运营数据来验证。